Nehnuteľnosti a stavebné právo – rýchly prehľad

Táto oblasť rieši všetko okolo bytov, domov, pozemkov a stavieb: kataster, prevody vlastníctva, vecné bremená, záložné práva, prenájmy, susedské spory a tiež povoľovanie stavieb (ohlásenie, stavebné povolenie, kolaudácia).

Sem patria otázky typu:

• Ako bezpečne kúpiť byt alebo dom?

• Ako prebehne vklad do katastra a čo ho vie „zaseknúť“?

• Sused stavia – som účastník konania, môžem podať námietky?

• Čo robiť, ak ide o čiernu stavbu?

• Ako riešiť tienenie, hluk, zatekanie alebo odvodnenie?

Kedy konať rýchlo

• pred podpisom kúpnej/darovacej zmluvy (prevencia je lacnejšia ako spor),

• keď príde oznámenie o stavebnom konaní (lehoty na námietky sú krátke),

• keď sa stavia bez povolenia alebo sa porušujú podmienky stavby,

• keď hrozí škoda na majetku (voda, statika, zosuv) – zabezpečte dôkazy a riešte to hneď.

Kataster a kúpa/predaj: čo býva najčastejšie problém

Kontrolný zoznam pred podpisom

1. List vlastníctva (LV) – vlastníci, podiely, poznámky.

2. Ťarchy – záložné práva, vecné bremená, exekúcie.

3. Súhlasy a režim vlastníctva – BSM, spoluvlastníci, predkupné práva.

4. Popis nehnuteľnosti – parcelné čísla, výmery, súpisné číslo, príslušenstvo.

5. Úschova kúpnej ceny – pri vyšších sumách je bezpečnejšia notárska/banková/advokátska úschova.

6. Odovzdanie – protokol, stavy meračov, vady, kľúče, dokumentácia.

Ak kupujete dom/byť, kde prebehli úpravy, pýtajte sa aj na:

• kolaudáciu alebo zmeny stavby,

• technickú dokumentáciu,

• zodpovednosť za skryté vady.

Návrh na vklad do katastra

Prevod vlastníctva spravidla „dokončí“ kataster. Sledujte:

• či bol návrh na vklad podaný,

• či kataster nevyzval na doplnenie,

• či nevznikli chyby v listinách (formality vedia celý proces zastaviť).

Stavebné konanie: ohlásenie, povolenie, kolaudácia

Pri stavbách je najčastejší problém, že ľudia nevedia, či ide o ohlásenie alebo stavebné povolenie a čo všetko treba doložiť. Typicky:

• projektová dokumentácia,

• vyjadrenia správcov sietí,

• stanoviská dotknutých orgánov,

• vysporiadanie prístupu a vlastníctva pozemkov.

Ak ste sused a máte obavy zo stavby, námietky majú zmysel najmä vtedy, keď sú:

• konkrétne (tienenie, odstupy, hluk, voda, prístup),

• opreté o fakty (fotky, merania, mapy),

• podané v lehote.

Čierna stavba a dodatočné povolenie

Ak sa stavia bez povolenia alebo v rozpore s ním:

1. zdokumentujte stav (foto/video, dátum, popis),

2. podajte podnet na stavebný úrad,

3. pýtajte sa na ďalší postup a rozhodnutia.

V niektorých prípadoch sa rieši dodatočné povolenie – nie je to automatické a môže byť spojené s podmienkami alebo sankciami.

Susedské spory: imisie, voda, tienenie, hranice

Susedské spory sa často začínajú drobnosťou a končia veľkým konfliktom. Pomáha:

• komunikovať vecne a písomne,

• navrhnúť technické riešenie (odvodnenie, protihluk, úprava odkvapu),

• robiť dôkazy (fotky, dátumy, svedkovia, prípadne merania).

Ak dohoda zlyhá, riešenie býva kombinácia správneho konania (stavebný úrad) a civilnej žaloby (zdržanie sa zásahov, náhrada škody).

Prenájmy a správa bytov

Pri nájme a správe domu sa oplatí mať:

• zmluvu s jasnou výpoveďou, energiami a kaucou,

• odovzdávací protokol a fotky stavu,

• pravidlá pre opravy a zodpovednosť za škodu.

Checklist: dokumenty, ktoré sa oplatí mať

• list vlastníctva, zmluvy, dodatky,

• geometrické plány, mapy, projektová dokumentácia,

• rozhodnutia úradu, vyjadrenia správcov sietí,

• komunikáciu so susedom a úradom,

• fotodokumentáciu škôd a priebehu prác.

Ako pomôže eSudca.sk

eSudca.sk vám pomôže zorientovať sa: čo skontrolovať pred podpisom, aké kroky zvažovať pri susedskom spore a ako sa pripraviť na komunikáciu so stavebným úradom. Pri veľkých transakciách a sporoch odporúčame odbornú právnu pomoc.

Súvisiace články na eSudca.sk

• Podnet na stavebný úrad

• Dodatočné povolenie čiernej stavby (2026)

• Predaj nehnuteľnosti a dane

Príklady otázok (inšpirácia)

• Ako bezpečne kúpiť byt: čo skontrolovať na liste vlastníctva a v zmluve?

• Čo znamená vecné bremeno na LV a kedy je problém?

• Sused stavia: ako zistím, či má povolenie, a ako podať námietky?

• Ako napísať podnet na stavebný úrad, keď stavba pokračuje bez povolenia?

• Kedy sa dá riešiť susedské tienenie/hluk cez stavebný úrad a kedy cez súd?

• Ako nastaviť prenájom bytu (kaucia, energie, výpoveď), aby nevznikol spor?

• Čo robiť, keď mi zateká zo susedovej stavby alebo pozemku?

Praktický tip na záver

Pri nehnuteľnostiach platí: zmluva je len polovica úspechu. Druhá polovica je kataster, dôkazy a lehoty. Všetko riešte písomne a archivujte dokumenty.