Základné pravidlo: 5-ročný časový test

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmu, ak uplynulo aspoň 5 rokov od jej nadobudnutia do dňa predaja. Toto pravidlo vyplýva z § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov.

Ak je príjem oslobodený, neplatíte:

• Spravidla nevzniká daň z príjmu z tohto predaja

• Zvyčajne sa nerieši ani zdravotné poistenie z tohto príjmu; pri zdaniteľnom príjme sa často posudzuje ročné zúčtovanie

Ako sa počíta 5-ročná lehota

Deň nadobudnutia nehnuteľnosti

Výnimky z oslobodenia

Obchodný majetok - POZOR!

Oslobodenie po 5 rokoch sa NEVZŤAHUJE na nehnuteľnosť, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku (SZČO, firma). Pre obchodný majetok platí osobitná lehota 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku.

Trvalý pobyt

Od roku 2011 neplatí pravidlo o oslobodení pri trvalom pobyte 2 roky pred predajom. Platí len časový test 5 rokov.

Výpočet dane pri zdaniteľnom predaji

Základ dane

Daň sa nepočíta z celej predajnej ceny, ale z rozdielu:

Základ dane = Predajná cena - Výdavky (nadobúdacia cena + náklady)

Čo sú uznateľné výdavky

Sadzba dane z príjmu fyzickej osoby je progresívna (nižšia a vyššia sadzba). Hranice pre vyššiu sadzbu sa môžu meniť podľa roka – pri výpočte vždy používajte aktuálne sadzby pre rok predaja.

Zdravotné poistenie (ročné zúčtovanie)

Pri zdaniteľnom predaji nehnuteľnosti môže vzniknúť povinnosť zdravotného poistenia v ročnom zúčtovaní. Presné pravidlá a výnimky sa v čase menia a závisia aj od typu príjmu – odporúčame overiť aktuálny postup u poisťovne alebo daňového poradcu.

Príklad výpočtu

Situácia:

• Kúpna cena bytu v roku 2023: 150 000 €

• Predajná cena v roku 2026: 180 000 €

• Vlastníctvo: 3 roky (menej ako 5 rokov)

Výpočet:

• Základ dane: 180 000 € - 150 000 € = 30 000 €

• Daň z príjmu: podľa aktuálnej sadzby a hraníc pre daný rok

• Zdravotné poistenie: podľa pravidiel ročného zúčtovania (ak sa uplatní)

Daňové priznanie

Kedy podať

Daňové priznanie typ B musíte podať do 31. marca nasledujúceho roka po predaji.

Aj pri oslobodení?

Ak máte v roku iba oslobodené príjmy a nevznikla vám iná povinnosť podať daňové priznanie, spravidla ho nepodávate. Ak však máte aj iné zdaniteľné príjmy alebo špecifické povinnosti, situácia sa môže líšiť – overte podľa pravidiel pre konkrétny rok.

Časté chyby

1. Nesprávny výpočet lehoty - Počíta sa od vkladu do katastra, nie od podpisu zmluvy

2. Zabudnuté zdravotné odvody - Mnohí počítajú len daň

3. Dedenie = deň smrti - Nie deň ukončenia dedičského konania

4. Obchodný majetok - Osobitné pravidlá!

Často kladené otázky

Predal som byt po 4 rokoch. Musím platiť daň?

Áno, ak ste byt vlastnili menej ako 5 rokov, príjem z predaja podlieha zdaneniu. Daň sa počíta z rozdielu medzi predajnou a kúpnou cenou.

Zdedil som dom po rodičoch. Kedy ho môžem predať bez dane?

Pri dedení v priamom rade sa do 5-ročnej lehoty započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Ak rodičia vlastnili dom dlhšie ako 5 rokov, môžete ho predať hneď bez dane.

Čo ak predám nehnuteľnosť so stratou?

Ak je predajná cena nižšia ako nadobúdacia (a uznateľné výdavky), nevzniká základ dane a neplatíte nič. Stratu si však nemôžete odpočítať od iných príjmov.

Musím platiť daň aj z predaja garáže?

Áno, na garáž sa vzťahujú rovnaké pravidlá ako na byt či dom. Časový test je 5 rokov.

Ako preukážem nadobúdaciu cenu pri dedení?

Nadobúdacia cena pri dedení je všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve. Ak ju nemáte, požiadajte o odpis na súde.

Zhrnutie

Aktualizované k dátumu

Prehľad aktualizovaný k 14.01.2026. Pri sadzbách, hraniciach a poistnom vždy rozhoduje aktuálne znenie právnych predpisov pre konkrétny rok.

Zdroje (orientačne)

• Zákon o dani z príjmov (595/2003 Z. z.), najmä oslobodenia pri predaji nehnuteľnosti – Slov-lex

• Finančná správa SR (praktické usmernenia k dani z príjmu)