- Stručná priama odpoveď na otázku
Daň z príjmu pri predaji zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti vám vzniká len vtedy, ak príjem z predaja nie je oslobodený od dane.
Pri predaji nehnuteľnosti platí najmä toto:
- Darovaná nehnuteľnosť: príjem je oslobodený spravidla po uplynutí 5 rokov od vášho nadobudnutia vlastníctva.
- Zdedená nehnuteľnosť v priamom rade alebo po manželovi/manželke: príjem je oslobodený, ak uplynulo aspoň 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom; doba vlastníctva poručiteľa sa teda započítava.
- Zdedená nehnuteľnosť v nepriamom rade: príjem je oslobodený až po uplynutí 5 rokov od vášho nadobudnutia vlastníctva.
Ak príjem oslobodený nie je, zdaňuje sa ako ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahrnie v tom zdaňovacom období, v ktorom ste peniaze prijali, aj keby kupujúci nadobudol vlastníctvo v inom období. To platí aj pri splátkach alebo preddavkoch.
Praktický najbližší krok: pripravte si najmä listiny, z ktorých bude jasné: - ako ste nehnuteľnosť nadobudli, - kedy ste ju nadobudli vy alebo poručiteľ/darca, - za akú cenu alebo hodnotu sa má posudzovať výdavok, - aké preukázateľné náklady ste mali na zhodnotenie, opravy, údržbu a samotný predaj.
- Relevantné ustanovenia zákonov s citáciami
Rozhodujúci je najmä zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, v aktuálnej časovej verzii účinnej od 1. 1. 2026:
- § 9 ods. 1 písm. a): oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia, prípadne od vyradenia z obchodného majetku.
- § 9 ods. 1 písm. b): pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov sa 5 rokov posudzuje od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom.
- § 8 ods. 4: zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti sa zahrnie do základu dane v roku prijatia príjmu; rovnako pri splátkach a preddavkoch.
- § 8 ods. 5 písm. b): pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa pri výdavku vychádza z ceny podľa § 25.
- § 25 ods. 1 písm. c): pri majetku nadobudnutom dedením je rozhodujúca všeobecná cena; pri majetku nadobudnutom darovaním cena podľa osobitného predpisu.
- § 25 ods. 1 písm. a): ak pri darovaní darca nespĺňal podmienky oslobodenia, vychádza sa z obstarávacej ceny zistenej u darcu.
- § 8 ods. 5 písm. d): možno uplatniť aj preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, opravu, údržbu a ďalšie výdavky súvisiace s predajom.
- § 8 ods. 8: pri predaji nehnuteľnosti nemožno vykázať daňovú stratu; výdavky možno uplatniť najviac do výšky príjmu.
Pri dedení je dôležitý aj § 460 Občianskeho zákonníka: - dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Pri dedení sa teda moment nadobudnutia neviaže na vklad do katastra.
- Čo si pripraviť na preukázanie oslobodenia alebo výdavkov
Pri zdedenej nehnuteľnosti si pripravte najmä: - uznesenie o dedičstve, - doklad o tom, kedy poručiteľ nehnuteľnosť nadobudol, - doklad o cene alebo hodnote rozhodnej pre výdavok; pri dedení je to spravidla všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve, - faktúry a potvrdenia o technickom zhodnotení, opravách, údržbe a nákladoch na predaj.
Pri darovanej nehnuteľnosti si pripravte najmä: - darovaciu zmluvu, - rozhodnutie o povolení vkladu do katastra, aby bol jasný deň vášho nadobudnutia, - podklady k tomu, či by bol darca v deň darovania pri vlastnom predaji oslobodený, - ak by darca oslobodený bol, pripravte si znalecké ocenenie ku dňu darovania, - ak by darca oslobodený nebol, pripravte si podklady k obstarávacej cene darcu, - doklady o vašich vlastných nákladoch na zhodnotenie, opravy, údržbu a predaj.
Spoločné doklady bývajú najmä: - kúpna zmluva pri predaji, - potvrdenia o prijatých splátkach alebo preddavkoch, - faktúra realitnej kancelárie, - odmena advokáta za zmluvy, - správne poplatky, - znalecký posudok, ak je rozhodný pre cenu, - doklady o úrokoch a poplatkoch súvisiacich s obstaraním, ak ich zákon v konkrétnom prípade pripúšťa.
- Záverečné zhrnutie
Rozhodujúce je rozlíšiť, či ide o dedenie v priamom rade alebo po manželovi/manželke, dedenie v nepriamom rade, alebo darovanie.
- Pri dedení v priamom rade alebo po manželovi/manželke sa 5 rokov posudzuje od nadobudnutia poručiteľom.
- Pri dedení v nepriamom rade sa 5 rokov posudzuje od vášho nadobudnutia; pri dedení je to deň smrti poručiteľa.
- Pri darovaní sa 5 rokov posudzuje od vášho nadobudnutia vlastníctva.
- Ak príjem oslobodený nie je, zdaňuje sa v roku, keď ste prijali peniaze.
- Pri darovaní je pre výdavok kľúčové, či bol alebo nebol darca v deň darovania v režime oslobodenia.
Ak chcete mať istotu ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, skontrolujte si na jednej časovej osi tri dátumy: 1. deň nadobudnutia poručiteľom alebo darcom, 2. deň vášho nadobudnutia, 3. deň uzavretia a plnenia predaja.
Oficiálne zdroje: - Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov – časová verzia účinná od 1. 1. 2026 - Občiansky zákonník – § 460 - Finančná správa: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti - Finančná správa: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením - Finančná správa: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním - Finančná správa: Moment nadobudnutia nehnuteľnosti