- Stručná priama odpoveď na otázku
Daň z príjmu pri predaji zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti vám vzniká len vtedy, ak príjem z predaja nie je oslobodený od dane.
Pri predaji nehnuteľnosti platí najmä toto:
- Darovaná nehnuteľnosť: príjem je oslobodený spravidla po uplynutí 5 rokov od vášho nadobudnutia vlastníctva.
- Zdedená nehnuteľnosť v priamom rade alebo po manželovi/manželke: príjem je oslobodený, ak uplynulo aspoň 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom; doba vlastníctva poručiteľa sa teda započítava.
- Zdedená nehnuteľnosť v nepriamom rade: príjem je oslobodený až po uplynutí 5 rokov od vášho nadobudnutia vlastníctva.
Ak príjem oslobodený nie je, zdaňuje sa ako ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahrnie v tom zdaňovacom období, v ktorom ste peniaze prijali, aj keby kupujúci nadobudol vlastníctvo v inom období. To platí aj pri splátkach alebo preddavkoch.
Praktický najbližší krok: pripravte si najmä listiny, z ktorých bude jasné:
- ako ste nehnuteľnosť nadobudli,
- kedy ste ju nadobudli vy alebo poručiteľ/darca,
- za akú cenu alebo hodnotu sa má posudzovať výdavok,
- aké preukázateľné náklady ste mali na zhodnotenie, opravy, údržbu a samotný predaj.
- Relevantné ustanovenia zákonov s citáciami
Rozhodujúci je najmä zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, v aktuálnej časovej verzii účinnej od 1. 1. 2026:
- § 9 ods. 1 písm. a): oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia, prípadne od vyradenia z obchodného majetku.
- § 9 ods. 1 písm. b): pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov sa 5 rokov posudzuje od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom.
- § 8 ods. 4: zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti sa zahrnie do základu dane v roku prijatia príjmu; rovnako pri splátkach a preddavkoch.
- § 8 ods. 5 písm. b): pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa pri výdavku vychádza z ceny podľa § 25.
- § 25 ods. 1 písm. c): pri majetku nadobudnutom dedením je rozhodujúca všeobecná cena; pri majetku nadobudnutom darovaním cena podľa osobitného predpisu.
- § 25 ods. 1 písm. a): ak pri darovaní darca nespĺňal podmienky oslobodenia, vychádza sa z obstarávacej ceny zistenej u darcu.
- § 8 ods. 5 písm. d): možno uplatniť aj preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, opravu, údržbu a ďalšie výdavky súvisiace s predajom.
- § 8 ods. 8: pri predaji nehnuteľnosti nemožno vykázať daňovú stratu; výdavky možno uplatniť najviac do výšky príjmu.
Pri dedení je dôležitý aj § 460 Občianskeho zákonníka:
- dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Pri dedení sa teda moment nadobudnutia neviaže na vklad do katastra.
- Čo si pripraviť na preukázanie oslobodenia alebo výdavkov
Pri zdedenej nehnuteľnosti si pripravte najmä:
- uznesenie o dedičstve,
- doklad o tom, kedy poručiteľ nehnuteľnosť nadobudol,
- doklad o cene alebo hodnote rozhodnej pre výdavok; pri dedení je to spravidla všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve,
- faktúry a potvrdenia o technickom zhodnotení, opravách, údržbe a nákladoch na predaj.
Pri darovanej nehnuteľnosti si pripravte najmä:
- darovaciu zmluvu,
- rozhodnutie o povolení vkladu do katastra, aby bol jasný deň vášho nadobudnutia,
- podklady k tomu, či by bol darca v deň darovania pri vlastnom predaji oslobodený,
- ak by darca oslobodený bol, pripravte si znalecké ocenenie ku dňu darovania,
- ak by darca oslobodený nebol, pripravte si podklady k obstarávacej cene darcu,
- doklady o vašich vlastných nákladoch na zhodnotenie, opravy, údržbu a predaj.
Spoločné doklady bývajú najmä:
- kúpna zmluva pri predaji,
- potvrdenia o prijatých splátkach alebo preddavkoch,
- faktúra realitnej kancelárie,
- odmena advokáta za zmluvy,
- správne poplatky,
- znalecký posudok, ak je rozhodný pre cenu,
- doklady o úrokoch a poplatkoch súvisiacich s obstaraním, ak ich zákon v konkrétnom prípade pripúšťa.
- Záverečné zhrnutie
Rozhodujúce je rozlíšiť, či ide o dedenie v priamom rade alebo po manželovi/manželke, dedenie v nepriamom rade, alebo darovanie.
- Pri dedení v priamom rade alebo po manželovi/manželke sa 5 rokov posudzuje od nadobudnutia poručiteľom.
- Pri dedení v nepriamom rade sa 5 rokov posudzuje od vášho nadobudnutia; pri dedení je to deň smrti poručiteľa.
- Pri darovaní sa 5 rokov posudzuje od vášho nadobudnutia vlastníctva.
- Ak príjem oslobodený nie je, zdaňuje sa v roku, keď ste prijali peniaze.
- Pri darovaní je pre výdavok kľúčové, či bol alebo nebol darca v deň darovania v režime oslobodenia.
Ak chcete mať istotu ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, skontrolujte si na jednej časovej osi tri dátumy:
- deň nadobudnutia poručiteľom alebo darcom,
- deň vášho nadobudnutia,
- deň uzavretia a plnenia predaja.
Oficiálne zdroje:
- Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov – časová verzia účinná od 1. 1. 2026
- Občiansky zákonník – § 460
- Finančná správa: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti
- Finančná správa: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
- Finančná správa: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
- Finančná správa: Moment nadobudnutia nehnuteľnosti