Čo je čierna stavba

Čierna stavba je stavba realizovaná bez potrebného stavebného povolenia alebo v rozpore s ním. Môže ísť o:

• Novostavbu bez povolenia (dom, garáž, prístrešok)

• Prístavbu alebo nadstavbu bez ohlásenia

• Stavbu realizovanú v rozpore s projektom

• Zmenu účelu stavby bez povolenia

Nový stavebný zákon 25/2025 Z.z.

Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., ktorý zásadne mení prístup k čiernym stavbám. Kým starý režim v praxi často umožňoval legalizáciu aj spätne, nový zákon postup výrazne sprísnil a kladie väčší dôraz na prevenciu a včasné riešenie.

Kľúčové termíny - nepremeškajtе!

Tento dátum je kritický. Ak máte stavbu postavenú pred 1. aprílom 2025 a nestihnete do 31. marca 2029 podať žiadosť o dodatočné povolenie, výrazne si zhoršíte pozíciu – úrad typicky začne riešiť odstránenie alebo iný postup podľa zákona. V praxi však vždy závisí od konkrétneho režimu a okolností stavby.

Dôležité: Stačí podať žiadosť do tohto termínu. Samotné konanie môže trvať dlhšie.

Možnosti legalizácie podľa nového zákona

1. Stavby rozostavané pred 1. aprílom 2025

Pre stavby, ktoré:

• Nie sú dokončené

• Nie sú užívané

• Boli rozostavané do 31. marca 2025

Môžete požiadať o dodatočné povolenie podľa prechodných ustanovení nového zákona. Žiadosť musíte podať najneskôr do 31. marca 2029.

2. Dokončené stavby pred 1. aprílom 2025

Pre stavby postavené a dokončené pred účinnosťou nového zákona platí prechodné obdobie do 31. marca 2029.

Počas tohto obdobia môže vlastník požiadať o dodatočnú legalizáciu podľa starých predpisov (zákon č. 50/1976 Zb.).

3. Stavby po 1. apríli 2025

POZOR: Pri stavbách začatých po 1. apríli 2025 bez potrebného povolenia je režim výrazne prísnejší. Dodatočné povolenie nie je „automatická záchrana“ a v mnohých prípadoch hrozí konanie smerujúce k odstráneniu. Presné možnosti závisia od typu stavby a právnej kvalifikácie podľa zákona.

Postup pri žiadosti o dodatočné povolenie

Krok 1: Zistite stav vašej stavby

Položte si tieto otázky:

• Kedy bola stavba začatá/dokončená?

• Má stavba aspoň čiastočnú dokumentáciu?

• Je stavba v súlade s územným plánom?

• Nezasahuje do práv susedov?

Krok 2: Zabezpečte potrebnú dokumentáciu

Povinné prílohy k žiadosti:

• Projektová dokumentácia (ak neexistuje, musíte ju dať zhotoviť)

• Geometrický plán

• Doklady o vlastníctve pozemku

• Stanoviská dotknutých orgánov

• Vyjadrenia správcov sietí

Krok 3: Podajte žiadosť na stavebný úrad

Žiadosť sa podáva na príslušný stavebný úrad podľa miesta stavby. Od 1. apríla 2025 sú to nové stavebné úrady podľa zákona 25/2025 Z.z.

Krok 4: Konanie a rozhodnutie

Stavebný úrad:

1. Preskúma žiadosť a dokumentáciu

2. Môže vykonať miestne šetrenie

3. Vydá rozhodnutie o dodatočnom povolení alebo nariadi odstránenie

Podmienky pre dodatočné povolenie

Stavba môže byť dodatočne povolená, ak:

• Nie je v rozpore s územným plánom obce alebo mesta

• Neohrozuje verejný záujem (bezpečnosť, životné prostredie)

• Nezasahuje neprimerane do práv susedov

• Spĺňa technické požiadavky na stavby

• Je na pozemku stavebníka alebo má súhlas vlastníka

Kedy vám stavbu nepovolia

Dodatočné povolenie nebude vydané ak:

• Stavba je na cudzom pozemku bez súhlasu vlastníka

• Stavba porušuje ochranné pásma (cesty, siete, chránené územia)

• Stavba zásadne narúša práva susedov

• Stavba nezodpovedá územnému plánu a nie je možná výnimka

Pokuty podľa nového stavebného zákona

Nový zákon výrazne sprísnil sankcie:

Pokuty a sankcie sa líšia podľa konkrétneho deliktu a typu subjektu. Keďže presné sumy a ich použitie závisia od konkrétneho ustanovenia a výkladu, odporúčame overiť aktuálne znenie priamo v zákone č. 25/2025 Z. z. (Slov-lex) alebo konzultovať odborníka.

Kto nesie zodpovednosť

Podľa nového zákona nesú zodpovednosť všetci zúčastnení:

• Stavebník (vlastník)

• Projektant

• Stavebný dozor

• Zhotoviteľ stavby

Praktické tipy

1. Konajte čo najskôr

Neodkladajte riešenie. Čím skôr podáte žiadosť, tým viac času máte na prípadné doplnenie dokumentácie.

2. Konzultujte s odborníkom

Stavebné konanie môže byť komplikované. Zvážte konzultáciu so:

• Stavebným inžinierom alebo architektom

• Právnikom špecializujúcim sa na stavebné právo

• Geodetom pre zameranie stavby

3. Komunikujte so susedmi

Ak vaša stavba zasahuje do práv susedov, pokúste sa o dohodu. Súhlas susedov výrazne zjednodušuje konanie.

4. Uchovajte všetky doklady

Zhromažďujte všetky dokumenty preukazujúce, kedy bola stavba realizovaná (fotografie, faktúry, svedectvá).

Často kladené otázky

Môžem legalizovať garáž postavenú bez povolenia v roku 2020?

Áno, ak podáte žiadosť do 31. marca 2029. Platia prechodné ustanovenia umožňujúce legalizáciu podľa starých predpisov.

Čo ak sused nahlásil moju čiernu stavbu?

Stavebný úrad začne konanie z úradnej moci. Mali by ste čo najskôr podať žiadosť o dodatočné povolenie a preukázať, že stavba bola začatá pred 1. aprílom 2025.

Koľko stojí dodatočné povolenie?

Správne poplatky sa riadia aktuálnym sadzobníkom (ako pri bežnom povoľovaní). K tomu treba rátať s nákladmi na projektovú dokumentáciu a prípadné geodetické zameranie – podľa typu stavby a rozsahu.

Čo ak mi stavbu nepovolia?

Budete musieť stavbu odstrániť na vlastné náklady. Proti rozhodnutiu sa môžete odvolať.

Vzťahuje sa to aj na drobné stavby?

Záleží na type stavby a jej režime (ohlásenie vs. povolenie). Pri drobných stavbách sa pravidlá líšia podľa parametrov a umiestnenia – odporúčame overiť konkrétny prípad na stavebnom úrade.

Zhrnutie

Nový stavebný zákon 25/2025 Z.z. prináša sprísnenie režimu čiernych stavieb:

• Posledný termín na podanie žiadosti o dodatočné povolenie je 31. marec 2029

• Pri stavbách po 1. apríli 2025 bez povolenia je riziko konania smerujúceho k odstráneniu výrazne vyššie

• Pokuty môžu byť vysoké (podľa konkrétneho deliktu a subjektu)

• Zodpovednosť nesú všetci účastníci výstavby

Ak máte čiernu stavbu, konajte teraz. Čas na legalizáciu sa kráti a náklady na nečinnosť môžu byť výrazne vyššie ako náklady na dodatočné povolenie.