Krátka odpoveď
„Čierne“ garáže sa dnes ešte dajú riešiť, ale treba najprv zistiť, kedy vznikli a v akom procesnom režime sa majú posudzovať. Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. nezaviedol jednoduchú automatickú legalizáciu už postavenej nepovolenej stavby. Pri starších stavbách zachoval prechodný režim podľa doterajších predpisov.
Ak sú garáže dokončené už pred 1. aprílom 2025, stále môže prichádzať do úvahy:
- preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie,
- alebo dodatočné povolenie stavby,
ak vlastník podá príslušnú žiadosť najneskôr do 31. marca 2029.
Prvá otázka: kedy bola stavba dokončená
To je rozhodujúce.
- Ak bola garáž postavená a dokončená pred 1. aprílom 2025, treba sa pozrieť na prechodné ustanovenia nového stavebného zákona a na doterajšie predpisy.
- Ak vznikla až po 1. apríli 2025 bez potrebného oprávnenia, nejde o ten istý prechodný „záchranný“ režim a riziko nariadenia odstránenia stavby je vyššie.
Ako sa to rieši pri staršej garáži
Pri staršej stavbe treba preveriť, či spĺňa podmienky na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Ak nie, rieši sa dodatočné povolenie stavby. V oboch prípadoch treba konať aktívne a pripraviť si podklady, lebo legalizácia nie je nároková.
Konanie vedie stavebný úrad príslušný podľa doterajších predpisov, nie stavebný inšpektorát.
Čo si pripraviť
Bez ohľadu na to, či pôjdete cestou preskúmania spôsobilosti alebo dodatočného povolenia, typicky treba rátať aspoň s týmito podkladmi:
- list vlastníctva alebo iné právo k pozemku,
- súhlas vlastníka pozemku, ak nestojíte na vlastnom,
- projektovú dokumentáciu alebo dokumentáciu skutočného vyhotovenia,
- geometrický plán, ak je potrebný,
- stanoviská dotknutých orgánov, ak ich bude úrad vyžadovať,
- podklady k súladu s územným plánom,
- technické podklady k odstupom, prístupu, požiarnej bezpečnosti a odvádzaniu dažďových vôd.
Pri garáži býva prakticky dôležité najmä:
- či je stavba v súlade s územným plánom,
- či sú dodržané odstupy od hraníc a susedných stavieb,
- prístup na pozemok,
- napojenie a dažďové vody,
- požiarnobezpečnostné riešenie.
Dôležité upozornenie
To, že garáž môže podľa nového zákona spadať medzi drobné stavby, ešte samo osebe neznamená, že už postavená nepovolená garáž je tým legalizovaná. Režim drobnej stavby je dôležitý pre posúdenie stavebného režimu, ale nenahrádza legalizačné konanie.
Praktický postup
Najbezpečnejší postup je:
- zistiť presný dátum a spôsob vzniku stavby,
- preveriť, či je stavba dokončená pred 1. aprílom 2025,
- pripraviť podklady k pozemku, skutočnému vyhotoveniu a súladu s územným plánom,
- podať riadnu žiadosť čo najskôr, nie čakať na koniec lehoty do 31. marca 2029,
- pri spornej stavbe počítať s tým, že úrad môže riešiť aj odstránenie stavby, ak podmienky legalizácie splnené nebudú.
Právny základ
- zákon č. 25/2025 Z. z. – prechodné ustanovenia
- Otvoriť 25/2025 na Slov-Lex