Chcem darovať byt/dom (alebo ho prijať darom). Čo má byť v darovacej zmluve a na čo si dať pozor pri katastri, vecných bremenách a rizikách do budúcna?

Question

Accepted Answer

Stručná priama odpoveď

Pri darovaní bytu alebo domu musí byť darovacia zmluva písomná a musí z nej byť jasné, kto je darca, kto je obdarovaný, aká nehnuteľnosť sa daruje a že ju obdarovaný prijíma bezodplatne. Vlastníctvo k nehnuteľnosti neprechádza podpisom zmluvy, ale až povolením vkladu do katastra.Máte podobnú situáciu? Overte si vlastnú podľa aktuálnych slovenských zákonov.Overiť moju situáciu 
Ak má darca aj po darovaní ďalej bývať alebo užívať nehnuteľnosť, treba to riešiť výslovne zriadeným vecným bremenom a podať na kataster tak, aby sa zapisoval aj prevod vlastníctva, aj vecné bremeno. Ak už na nehnuteľnosti viazne vecné bremeno, záložné právo alebo iná ťarcha, obdarovaný ju spravidla nadobúda aj s touto ťarchou, ak nezanikla iným zákonným spôsobom.
Najčastejšie budúce riziká sú:
- nepresné označenie nehnuteľnosti alebo podielu,
- pri dome zabudnutie na niektorý pozemok, prístupovú parcelu alebo spoluvlastnícky podiel,
- chýbajúce prijatie daru obdarovaným,
- chýbajúce osvedčenie podpisu tam, kde sa vyžaduje,
- nezriadené alebo nezapísané vecné bremeno doživotného bývania,
- existujúce ťarchy na liste vlastníctva,
- pri byte chýbajúca povinná príloha o nedoplatkoch,
- pri majetku v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov nedostatok súhlasu druhého manžela,
- možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
Praktický postup:
- spísať písomnú darovaciu zmluvu s presnou identifikáciou strán a nehnuteľnosti,
- pri dome skontrolovať, či sú v zmluve uvedené všetky dotknuté parcely a stavby,
- pri byte doplniť aj údaje podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
- ak má zostať právo doživotného bývania alebo užívania, zahrnúť aj zmluvu o vecnom bremene,
- pri byte priložiť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o nedoplatkoch, ak nejde o prvý prevod,
- podať návrh na vklad na okresný úrad, katastrálny odbor, až s formálne bezchybnými listinami.

Relevantné ustanovenia zákonov s citáciami

§ 628 ods. 1 až 3 Občianskeho zákonníka: darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma; ak je predmetom daru nehnuteľnosť, zmluva musí byť písomná; neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti.
§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka: ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností, ak osobitný zákon neustanovuje inak.
§ 46 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka: zmluvy o prevode nehnuteľností musia mať písomnú formu; pri prevode nehnuteľnosti musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.
§ 37 ods. 1, § 39 a § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka: právny úkon musí byť slobodný, vážny, určitý a zrozumiteľný; nesmie odporovať zákonu ani dobrým mravom; nedodržanie zákonom vyžadovanej formy vedie k neplatnosti.
§ 629 Občianskeho zákonníka: darca musí upozorniť na vady, o ktorých vie; ak tak neurobí, obdarovaný môže vec vrátiť.
§ 630 Občianskeho zákonníka: darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný k nemu alebo členom jeho rodiny správa tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
§ 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka: ak nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, na darovanie nejde o bežnú vec a treba súhlas oboch manželov.

Vecné bremená
- § 151n ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka: vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech iného; ak sú spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, prechádzajú na nadobúdateľa.
- § 151o ods. 1 Občianskeho zákonníka: vecné bremeno vzniká aj písomnou zmluvou a na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebný vklad do katastra.
- § 151p ods. 1 až 3 Občianskeho zákonníka: zánik vecného bremena zmluvou si tiež vyžaduje vklad do katastra; osobné vecné bremená spravidla zanikajú najneskôr smrťou oprávnenej osoby, ak z ich povahy nevyplýva niečo iné.
Kataster
- § 28 ods. 1 až 3 katastrálneho zákona: práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv sa zapisujú vkladom; práva vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom; právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu.
- § 30 ods. 2 až 5 katastrálneho zákona: konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania; návrh musí mať zákonné náležitosti a treba k nemu priložiť zákonom vyžadované prílohy.
- § 31 ods. 1 až 3 katastrálneho zákona: okresný úrad skúma najmä podstatné náležitosti zmluvy, formu, oprávnenie prevodcu nakladať s nehnuteľnosťou, určitosť a zrozumiteľnosť prejavov vôle, obmedzenia nakladania aj súlad so zákonom a dobrými mravmi; ak sú podmienky splnené, vklad povolí, inak návrh zamietne.
- § 31a a § 31b katastrálneho zákona: ak sú v návrhu alebo prílohách nedostatky, konanie sa môže prerušiť na ich odstránenie; ak sa vady neodstránia alebo nie sú splnené podmienky, konanie sa zastaví alebo sa návrh zamietne.
- § 32 ods. 1 až 3 katastrálneho zákona: okresný úrad spravidla rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní; p…

„Chcem darovať byt/dom (alebo ho prijať darom). Čo má byť v darovacej zmluve a na čo si dať pozor pri katastri, vecných bremenách a rizikách do budúcna?"