Sused postavil prístavbu/altánok veľmi blízko hranice pozemku a mám podozrenie, že bez povolenia alebo v rozpore s projektom. Ako zistiť, či má stavba povolenie a či dodržal odstupy, aké podnety môžem podať na stavebný úrad a čo má obsahovať podanie? Aké mám postavenie ako dotknutý sused v konaní a aké lehoty/odvolania existujú? Môžem sa domáhať odstránenia stavby alebo nápravy (napr. tienenie, odkvap, odvod dažďovej vody) aj civilnou žalobou ako susedský spor?

Question

Accepted Answer

1. Stručná priama odpoveď
Ak sused postavil prístavbu alebo altánok veľmi blízko hranice pozemku, viete riešiť vec súčasne verejnoprávne aj súkromnoprávne:

na stavebnom úrade si viete overiť, či stavba prešla správnym režimom, ktorý zákon vyžaduje,
môžete podať podnet na preverenie zákonnosti stavby a na výkon štátneho stavebného dohľadu,
ak ide o konanie o rozhodnutí o stavebnom zámere a vaše práva môžu byť rozhodnutím priamo dotknuté, máte postavenie účastníka konania,
popri tom sa môžete domáhať civilnej ochrany proti susedskému rušeniu, najmä pri tienení, stekaní vody, odkvape na váš pozemok alebo pri zásahu stavby na váš pozemok.

Pre rok 2026 je dôležité najmä toto:
- pri novom stavebnom režime podľa zákona č. 25/2025 Z. z. sa už pri nových stavbách nepracuje so starým pojmom stavebné povolenie ako s jediným základom; právnym základom býva buď rozhodnutie o stavebnom zámere, alebo pri ohlasovaných stavbách ohlásenie a overený projekt stavby na ohlásenie,
- prístrešok môže byť drobnou stavbou, ak nepresahuje 50 m2 a 5 m,
- prístrešky patriace medzi drobné stavby podľa zákona sa ohlasujú už z titulu svojej kategórie; pravidlo o vzdialenosti menej ako 2 m od hranice pozemku je dôležité najmä pri ostatných drobných stavbách a stavebných úpravách,
- prístavba je zmena dokončenej stavby a zásadne podlieha rozhodnutiu o stavebnom zámere, ak zákon neustanovuje miernejší režim.Máte podobnú situáciu? Overte si vlastnú podľa aktuálnych slovenských zákonov.Overiť moju situáciu 
Samotná blízkosť hranice ešte automaticky neznamená nezákonnosť. Rozhodujúce je, či stavba prešla správnym režimom, či dodržala technické požiadavky a či neobťažuje váš pozemok nad prípustnú mieru alebo ho trvalo neobmedzuje.
2. Relevantné ustanovenia zákonov s citáciami
Zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon), aktuálne znenie účinné od 1. 11. 2025

§ 2 ods. 4 písm. a):
  drobnou stavbou je najmä prízemná stavba pevne spojená so zemou, ak jej zastavaná plocha nepresahuje 50 m2 a výšku 5 m; zákon výslovne uvádza aj prístrešky.

§ 5 ods. 3:
  prístavbou je pôdorysné rozšírenie existujúcej stavby pri zachovaní konštrukčnej a prevádzkovej jednoty stavby.

§ 18 ods. 2:
  ak zákon neustanovuje inak, pre stavbu, zmenu dokončenej stavby, odstraňovanie stavby a stavebné úpravy sa vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere.

§ 18 ods. 3:
  ohlásenie sa vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c); pri ostatných drobných stavbách a stavebných úpravách aj vtedy, ak sa majú uskutočniť vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku.

Praktický dôsledok:
  - ak ide o typický altánok/prístrešok spadajúci pod § 2 ods. 4 písm. a), ohlásenie je relevantné už z titulu tejto kategórie,
  - pravidlo menej ako 2 m od hranice nie je jediné kritérium pre takýto prístrešok.

§ 49 ods. 1 písm. c):
  účastníkom konania o stavebnom zámere je aj vlastník susednej stavby a vlastník susedného pozemku, ak ich vlastnícke alebo iné práva môžu byť rozhodnutím priamo dotknuté.

§ 51 ods. 1 a 2:
  správny orgán oznámi začatie konania do 7 dní od úplnosti žiadosti; v oznámení musí uviesť, kde sa možno oboznámiť s podkladmi. Námietky a pripomienky možno uplatniť najneskôr na ústnom pojednávaní; ak sa pojednávanie nenariaďuje, lehota nesmie byť kratšia ako 7 pracovných dní od doručenia oznámenia.

§ 52 ods. 6 a 7:
  neskoré námietky sa neprihliadajú a v odvolaní sa spravidla neprihliada ani na námietky, ktoré účastník neuplatnil už v prvostupňovom konaní, hoci mohol; výnimkou je opomenutý účastník.

§ 58 ods. 1:
  správny orgán rozhodne spravidla do 30 dní, v zložitejších prípadoch do 60 dní od úplnosti žiadosti.

§ 63 ods. 5 až 7:
  ak pri ohlásenej stavbe správny orgán zistí, že môžu byť dotknuté práva tretích osôb alebo treba určiť podmienky uskutočnenia stavby, oznámi stavebníkovi, že stavbu možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere; ohlásenie vybaví do 30 dní. Pri nečinnosti pri ohlásenej drobnej stavbe zákon pracuje aj s fikciou overenia.

§ 14 ods. 1 a 2 a § 15 ods. 1 a 5:
  stavebným úradom je spravidla obec; regionálny úrad je odvolacím orgánom a ako stavebný inšpektorát vykonáva štátny stavebný dohľad a rozhoduje o nariadeniach vo verejnom záujme. Stavebný úrad zároveň podáva podnet stavebnému inšpektorátu na výkon dohľadu.

§ 72 až § 78:
  štátny stavebný dohľad vykonáva stavebný inšpektor. Ak zistí nepovolené stavebné práce, môže dôjsť k výzve na zastavenie prác a následne aj k nariadeniu odstránenia stavby alebo zmeny stavby zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami.

Vyhláška č. 532/2002 Z. z., časová verzia účinná od 1. 3. 2020

§ 6 ods. 1:
  odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky urbanistické, hygienické, požiarne, osvetlenie, preslnenie a zachovanie pohody bývania.

§ 6 ods. 2:
  stavbu možno umiestniť na hranici pozemku len vtedy, ak tým nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.

§ 6 ods. 3:
  pravidlo 2 m od hranice a 7 m medzi domami sa výslovne týka rodinných domov, nie automat…