Sused postavil prístavbu/altánok veľmi blízko hranice pozemku a mám podozrenie, že bez povolenia alebo v rozpore s projektom. Ako zistiť, či má stavba povolenie a či dodržal odstupy, aké podnety môžem podať na stavebný úrad a čo má obsahovať podanie? Aké mám postavenie ako dotknutý sused v konaní a aké lehoty/odvolania existujú? Môžem sa domáhať odstránenia stavby alebo nápravy (napr. tienenie, odkvap, odvod dažďovej vody) aj civilnou žalobou ako susedský spor?

eSudca.sk – AI právny asistent pre slovenské právo

Odpoveď na Vašu otázku

Poznámka k legislatíve: Od 1. 4. 2025 je účinný nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahradil doterajší zákon č. 50/1976 Zb.; staré ustanovenia sa môžu ešte uplatniť pri „dobiehaní“ starších konaní a situácií podľa prechodných pravidiel. Slov-Lex +2 Pavlice +2

Nižšie uvádzam postupy, ktoré v praxi fungujú aj po reforme; kde uvádzam paragrafy zo zákona č. 50/1976 Zb., berte to ako relevantné najmä pri starších stavbách/konaniach.

1. AKO ZISTIŤ, ČI MÁ SUSEDOVA STAVBA POVOLENIE

Nahliadnutie do spisu (ak máte postavenie účastníka): Pri staršom režime (zákon č. 50/1976 Zb.) bol sused spravidla účastníkom, ak jeho práva môžu byť povolením priamo dotknuté (typicky vlastník susediaceho pozemku/stavby).

Zdroj: Legislatíva

Podľa správneho poriadku majú účastníci (a ich zástupcovia, zúčastnené osoby) právo nazerať do spisu a dostať kópie spisu. Autora

Praktický postup:

Obráťte sa na príslušný stavebný úrad (spravidla obec/mesto ako prvostupňový orgán; po reforme sa v odvolaní často objavuje regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu). Žarnov +1

Požiadajte písomne o informáciu, či je k stavbe vedené konanie a či existuje rozhodnutie (povolenie/ohlásenie/iné rozhodnutie).

Ak chcete nahliadnuť do spisu, uveďte, prečo ste dotknutý sused a priložte dôkaz o vlastníctve (napr. list vlastníctva).

V spise hľadajte najmä: situáciu osadenia stavby, schválený projekt, podmienky (odstupy, odvodnenie, odkvapy), prípadne kolaudačné/užívacie rozhodnutia.

Dôležité: altánok/prístavba môže byť podľa okolností aj „menšia“ stavba (niekedy iba na ohlásenie), ale aj vtedy sa posudzuje súlad s územím a technickými požiadavkami a odstupy.

2. PODNET NA STAVEBNÝ ÚRAD

Ak máte podozrenie, že stavba bola postavená bez potrebného povolenia/ohlásenia alebo v rozpore s ním, môžete podať podnet na výkon stavebného dohľadu (v praxi „podnet na prešetrenie nelegálnej stavby“).

Pri staršom režime (zákon č. 50/1976 Zb.) je typický postup cez konanie o dodatočnom povolení/odstránení: Ak stavebný úrad zistí nepovolenú stavbu, začne z úradnej moci konanie a posudzuje možnosť dodatočného povolenia; ak vlastník nepredloží žiadosť/doklady alebo je rozpor s verejným záujmom, môže nasledovať nariadenie odstránenia.

Zdroj: Legislatíva

Čo má podnet obsahovať:

Vaše identifikačné údaje (meno, adresa, kontakt)

Presná identifikácia stavby (adresa, parcela, popis – „altánok/prístavba pri hranici“)

Čo namietate: napr. nedodržanie odstupov, presah strechy/odkvapu, odvod dažďovej vody na Váš pozemok, tienenie, zásah do stability oplotenia a pod.

Dôkazy: fotky, video, orientačné merania, náčrt situácie, svedkovia

Návrh, čo žiadate: prešetrenie, začatie konania, uloženie opatrení/nápravy

Dátum a podpis

3. VAŠE POSTAVENIE AKO DOTKNUTÉHO SUSEDA

Ako dotknutý sused môžete mať postavenie účastníka konania (najmä ak rozhodnutie môže zasiahnuť do Vašich práv – odstupy, osvetlenie, odvodnenie, prístup, požiarna bezpečnosť a pod.). Pri staršom stavebnom zákone to výslovne pokrývali aj susediace pozemky/stavby.

Zdroj: Legislatíva

Kľúčové praktické pravidlo: V stavebných konaniach je veľmi dôležité podať námietky včas – stavebný úrad typicky upozorňuje, že námietky treba uplatniť najneskôr pri ústnom pojednávaní (alebo v určenej lehote), inak sa na ne nemusí prihliadnuť.

Zdroj: Legislatíva

Vaše typické práva ako účastníka:

byť upovedomený o konaní a pojednávaní

podávať námietky a dôkazy

nazerať do spisu a žiadať kópie Autora

odvolať sa proti rozhodnutiu

4. LEHOTY A ODVOLANIA

Odvolanie v správnom konaní:

Všeobecná lehota na odvolanie je 15 dní od oznámenia rozhodnutia, ak osobitný predpis neurčí inak. Slov-Lex

Včas podané odvolanie má spravidla odkladný účinok, ak osobitný predpis neurčí inak. Slov-Lex +1

Pri nesprávnom alebo chýbajúcom poučení sa uplatňuje ochranné pravidlo (v praxi sa uvádza hranica do 3 mesiacov od oznámenia). Slov-Lex

Správna žaloba (súdne preskúmanie): Ak po vyčerpaní riadnych opravných prostriedkov chcete napadnúť správne rozhodnutie na súde, všeobecná lehota na podanie správnej žaloby je 2 mesiace od oznámenia rozhodnutia (ak osobitný predpis neustanovuje inak). Zákony pre ľudí

Pri stavebných veciach môžu existovať aj osobitné procesné pravidlá (najmä po 1. 4. 2025), preto je rozumné sledovať poučenie v rozhodnutí a postupovať bez odkladu.

5. CIVILNÁ ŽALOBA - SUSEDSKÉ SPORY (IMISIE)

Aj popri (alebo nezávisle od) stavebného konania sa môžete domáhať ochrany v civilnom spore – najmä pri obťažovaní nad primeranú mieru (napr. voda, tienenie, hluk, prach, svetlo, zápach a pod.) podľa susedských pravidiel Občianskeho zákonníka. Slov-Lex

V civilnom konaní sa typicky domáhate:

zdržania sa obťažovania (napr. zákaz odvádzania dažďovej vody na Váš pozemok)

odstránenia závadného stavu (napr. úprava odkvapov/žľabov, technické opatrenia proti stekaniu vody, zmena sklonu odkvapovej hrany)

náhrady škody, ak vznikla

Pozor na „odstránenie celej stavby“: Úplné odstránenie stavby je v praxi typickejšie výsledkom stavebného dohľadu/konania; v civilnom spore je častejšie, že súd uloží konkrétne opatrenia na odstránenie zásahu (voda, odkvap, presah, tienenie), prípadne zákaz určitého konania.

Príklad z praxe (odvádzanie vody): Krajský súd Banská Bystrica (sp. zn. 14Co/509/2016, rozhodnutie z 24. 11. 2020) uložil povinnosť zdržať sa odvádzania dažďovej vody na susedné pozemky a zároveň riešil odlíšenie medzi prirodzeným stekaním terénom a cieleným odvádzaním.

Zdroj: Otvorené Súdy

6. PRAKTICKÉ ODPORÚČANIA

Odstupy a hranica pozemku (orientačne): Pri rodinných domoch sa v technických požiadavkách uvádza, že vzdialenosť od spoločnej hranice pozemkov nemá byť menšia ako 2 m; stavbu možno umiestniť aj na hranici pozemku len za splnenia podmienok, aby tým nebolo trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku.

Zdroj: Legislatíva

(Pre drobné stavby a špecifické situácie môžu platiť výnimky; rozhodujú podmienky povolenia/ohlásenia a miestne regulatívy.)

Správne konanie (stavebný úrad):

Zistite, či existuje povolenie/ohlásenie a vyžiadajte si podklady (situácia osadenia, podmienky).

Podajte podnet na stavebný dohľad (nepovolená stavba / rozpor s povolením / problém s vodou, odkvapom, odstupom).

Ak ste účastník, uplatnite námietky včas a písomne (odstupy, odvodnenie, presahy, tienenie).

Sledujte lehoty na odvolanie (spravidla 15 dní).

Civilná žaloba:

Je možná aj súbežne so správnym konaním, najmä pri imisiách (voda, tienenie, presah).

Pred žalobou zvážte písomnú výzvu susedovi (opis problému + návrh technického riešenia) – pomáha to aj dôkazne.

ZHRNUTIE

Ako dotknutý sused viete prakticky postupovať dvomi cestami:

stavebný úrad (preverenie povolenia/ohlásenia, súladu s dokumentáciou, odstupov, nariadenie nápravy alebo postup pri nelegálnej stavbe) a 2) civilný spor pri susedských zásahoch (najmä voda/odkvap/tienenie). Pri stavebných konaniach je kľúčové uplatniť námietky včas a strážiť lehoty na opravné prostriedky.

Pri spore o konkrétne odstupy, presah strechy/odkvapu a odvádzanie dažďovej vody je často najefektívnejšie paralelne riešiť: podnet na stavebný dohľad + výzvu na technickú nápravu, a ak nepomôže, následne civilnú žalobu.