Čo je čierna stavba

Čierna stavba je stavba postavená:

• bez stavebného povolenia, alebo

• v rozpore s vydaným povolením (iná veľkosť, umiestnenie, účel).

Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., ktorý nahradil starý zákon č. 50/1976 Zb. Postup pri čiernych stavbách sa čiastočne zmenil, ale základné princípy zostávajú.

Typické príklady čiernych stavieb

Podnet má zmysel, ak:

• sused stavia bez stavebného povolenia,

• stavba nedodržiava povolené parametre (odstupy, výška, plocha),

• stavba zasahuje do vašich práv (tienenie, odtok vody, hluk, výhľad),

• stavba je používaná na iný účel ako povolený.

Kedy podnet nemá zmysel

• Stavba je drobná a nevyžaduje povolenie (§ 46 nového zákona)

• Nejde o stavbu, ale o výrobok (mobilný kontajner bez základov)

• Stavba má riadne povolenie a dodržiava ho

Čo vyžaduje povolenie vs. ohlásenie (opatrne)

Rozdelenie na „drobné stavby“, ohlásenie a stavebné povolenie závisí od typu stavby, jej parametrov, umiestnenia, napojenia na siete a miestnych podmienok. Preto je najbezpečnejšie:

1. stručne opísať stavbu (čo sa stavia, kde, približné rozmery, vzdialenosť od hranice, napojenia),

2. požiadať stavebný úrad o informáciu, aký režim sa uplatní (ohlásenie vs povolenie),

3. riešiť aj súlad s územným plánom a odstupové požiadavky.

Aj pri „drobnej“ stavbe platí, že nesmie neprimerane zasahovať do práv susedov (tienenie, voda, hluk) a musí byť v súlade s predpismi.

Ako zistiť, či má stavba povolenie

1. Stavebný úrad

Príslušný stavebný úrad je spravidla na mestskom alebo obecnom úrade v mieste stavby.

Ako požiadať o informáciu:

• Osobne na úrade

• Písomne (doporučeným listom)

• Elektronicky cez slovensko.sk

Čo žiadať:

• Či bolo vydané stavebné povolenie na konkrétnu stavbu

• Aké sú povolené parametre (odstupy, výška, plocha)

• Či prebieha na stavbe stavebné konanie

Lehota na odpoveď: Do 8 pracovných dní (podľa infozákona 211/2000 Z.z.)

2. Kataster nehnuteľností

Na katasterportal.sk môžete zistiť:

• Kto je vlastníkom pozemku

• Aké sú hranice pozemkov

• Či je stavba zapísaná v katastri

POZOR: Zápis v katastri neznamená, že stavba má povolenie! Kataster zapisuje aj čierne stavby.

3. ÚGKK - zbierka listín

Na katastrálnom úrade môžete nahliadnuť do zbierky listín - nájdete tam kolaudačné rozhodnutia a iné dokumenty.

Ako podať podnet na stavebný úrad

Čo má obsahovať podnet

[Vaše meno a priezvisko]
[Adresa]
[Telefón, e-mail]

Mestský úrad [Názov obce]
Stavebný úrad
[Adresa úradu]

V [Mesto], dňa [dátum]

Vec: Podnet na prešetrenie stavby na pozemku parc. č. [číslo]
      v k.ú. [názov katastrálneho územia]

Vážení,

ako vlastník susedného pozemku parc. č. [vaše číslo] si Vás dovoľujem
upozorniť na stavbu realizovanú na pozemku parc. č. [číslo suseda],
ktorého vlastníkom je [meno suseda].

Popis stavby:
[Popíšte stavbu - napr. "prístavba rodinného domu, približne 6x4 m,
jednopodlažná, s plochou strechou"]

Dôvody podnetu:

1. Stavba je podľa môjho vedomia realizovaná bez stavebného povolenia.

2. Stavba nedodržiava minimálny odstup od hranice pozemku.

3. [Ďalšie dôvody - tienenie, odtok vody, hluk...]

Žiadam stavebný úrad o:

1. Prešetrenie, či má uvedená stavba platné stavebné povolenie.

2. V prípade nepovolnej stavby - začatie konania o jej odstránení.

3. Informovanie o výsledku šetrenia.

Prílohy:

- Fotodokumentácia (5 ks)

- Výpis z katastra nehnuteľností

S pozdravom

[Podpis]
[Meno a priezvisko]

Kam podať podnet

Čo sa deje po podaní podnetu

1. Prešetrenie podnetu

Stavebný úrad prešetrí podnet - zistí skutkový stav a či má stavba povolenie.

Lehota: Zákon nestanovuje presnú lehotu, ale úrad by mal konať bez zbytočného odkladu.

2. Štátny stavebný dohľad

Úrad môže vykonať štátny stavebný dohľad - kontrolu priamo na stavbe. Stavebník je povinný kontrolu umožniť.

3. Začatie konania

Ak úrad zistí porušenie, môže začať:

Úrad vydá rozhodnutie:

• Dodatočné stavebné povolenie, alebo

• Nariadenie odstránenia stavby, alebo

• Zastavenie konania (ak stavba je v poriadku)

Vaše práva ako suseda (účastník konania)

Kedy ste účastníkom konania

Ako vlastník susedného pozemku ste účastníkom konania, ak:

• môžu byť dotknuté vaše práva, právom chránené záujmy alebo povinnosti,

• stavba môže ovplyvniť vaše vlastnícke právo.

Práva účastníka konania

1. Prihláste sa - písomne oznámte stavebného úradu, že žiadate byť účastníkom

2. Odôvodnite - vysvetlite, ako môže stavba zasiahnuť do vašich práv

3. Sledujte úradnú tabuľu - niektoré oznámenia sa zverejňujú len tam

Čo môže stavebný úrad nariadiť

1. Zastavenie stavby

Ak stavba prebieha bez povolenia, úrad môže okamžite nariadiť zastavenie stavebných prác.

2. Dodatočné stavebné povolenie

Stavebník môže požiadať o dodatočné povolenie. Úrad ho vydá, ak:

• stavba nie je v rozpore s územným plánom,

• stavba spĺňa technické požiadavky,

• stavebník splní podmienky a uhradí prípadné poplatky/sankcie podľa zákona.

3. Odstránenie stavby

Úrad nariadi odstránenie stavby, ak:

• stavbu nemožno dodatočne povoliť,

• stavebník nepožiadal o dodatočné povolenie,

• stavba ohrozuje bezpečnosť, zdravie, životné prostredie.

4. Pokuta

Pokuty sa líšia podľa konkrétneho deliktu, typu subjektu a okolností. Keďže sa v čase menia a závisia od právnej kvalifikácie, odporúčame overiť aktuálne znenie predpisov pre konkrétnu situáciu.

Čo ak úrad nekoná

1. Upomienka

Ak úrad neodpovedal na podnet, zašlite písomnú upomienku s odvolaním sa na zákon o správnom konaní.

2. Opatrenie proti nečinnosti

Ak úrad naďalej nekoná, môžete podať podnet na opatrenie proti nečinnosti na:

• nadriadený orgán (okresný úrad, odbor výstavby)

• Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR

3. Prokuratúra

V krajnom prípade môžete podať podnet na prokuratúru na preskúmanie zákonnosti postupu úradu.

Občianskoprávna ochrana

Keď nestačí stavebný úrad

Ak čierna stavba zasahuje do vašich práv (vlastnícke právo, právo na nerušený výkon), môžete podať žalobu na súd.

Typy žalôb

Ak hrozí neodvratná škoda, môžete žiadať súd o neodkladné opatrenie - napríklad zákaz pokračovať v stavbe.

Odstupové vzdialenosti

Základné pravidlá

• Radová zástavba (nulový odstup)

• Súhlas suseda (s overením podpisu)

• Historická zástavba

Časté otázky (FAQ)

Môžem podať podnet anonymne?

Podnet môže byť anonymný, ale úrad ho nemusí riešiť s rovnakou prioritou. Navyše nebudete informovaný o výsledku.

Ako dlho trvá konanie o čiernej stavbe?

Závisí od úradu, doručovania a zložitosti veci. V praxi to môžu byť týždne až mesiace.

Môže sused dodatočne legalizovať akúkoľvek stavbu?

Nie. Stavba musí byť v súlade s územným plánom a technickými požiadavkami. Ak nie je, musí byť odstránená.

Čo ak sused stavia na mojom pozemku?

Ide o neoprávnenú stavbu (§ 135c OZ). Máte právo žiadať odstránenie alebo prikázanie stavby do vášho vlastníctva za náhradu.

Musí ma úrad informovať o výsledku podnetu?

Ak ste účastníkom konania, áno. Ak nie, úrad vám nemusí odpovedať, ale podľa správnej praxe by mal.

Môžem namietať stavbu, ktorá je už skolaudovaná?

Proti kolaudačnému rozhodnutiu sa môžete odvolať v lehote uvedenej v poučení rozhodnutia. Po právoplatnosti je situácia zložitejšia (napr. obnova konania, preskúmanie mimo odvolania).

Môžem si fotografovať susedovu stavbu?

Áno, z verejného priestranstva alebo z vášho pozemku môžete fotografovať čokoľvek, čo je viditeľné. Nezasahujte na cudzí pozemok.

Praktické tipy

Pred podaním podnetu

1. Zdokumentujte stav - fotky, video s dátumom

2. Overte si fakty - je naozaj stavba bez povolenia?

3. Skúste komunikovať - niekedy stačí upozorniť suseda

4. Konzultujte s právnikom - pri komplikovaných prípadoch

Pri podávaní podnetu

1. Buďte vecní - emocionálny list nepomôže

2. Konkretizujte - presné adresy, parcelné čísla, dátumy

3. Priložte dôkazy - fotky, výpisy z katastra

4. Žiadajte odpoveď - stanovte lehotu na odpoveď

Po podaní podnetu

1. Sledujte konanie - prihláste sa ako účastník

2. Využívajte práva - nahliadajte do spisu, podávajte námietky

3. Dodržujte lehoty - riaďte sa poučením v rozhodnutí a nepremeškajte odvolacie lehoty

4. Eskalujte - ak úrad nekoná, podajte sťažnosť

Zhrnutie