Kúpna zmluva na byt alebo dom 2026: Checklist pred podpisom (a pred vkladom do katastra)

Prečo je kúpna zmluva len polovica úspechu

Pri kúpe bytu alebo domu je najdrahšia chyba tá, ktorú si všimnete až po podpise. V praxi sa najviac problémov netýka „peknej zmluvy“, ale:

Tento článok je praktický checklist, ktorý si môžete prejsť pred podpisom.

Na liste vlastníctva sledujte najmä:

Nález na LV	Prečo to riešiť
Záložné právo	treba riešiť výmaz / splatenie / postup banky
Vecné bremeno	môže obmedziť užívanie (prechod, doživotné bývanie)
Exekúcia / záložné právo exekútora	zvýšené riziko, nutné riešiť veľmi opatrne
Poznámka sporu	môže znamenať, že vlastníctvo je spochybnené
## Krok 2: Čo presne kupujete (a čo má byť v zmluve)

V zmluve má byť jasné:

Ak je niečo „ústne“, počítajte s tým, že v spore to bude slabé.

Najčastejší bezpečný vzorec je:

peniaze do úschovy (advokát/notár/banka),
vyplatenie predávajúcemu až po povolení vkladu do katastra (alebo po splnení jasných podmienok).

Pozor na platby „na priamo“ bez poistiek, najmä pri vyšších sumách.

Odovzdávací protokol často rozhodne, či budete riešiť spory o škody a energie.

V protokole odporúčame mať:

Po podpise zmluvy nestačí „čakať“. Sledujte:

Ak sa vklad zastaví, celý proces sa predlžuje a môžu vzniknúť dodatočné riziká.

Ťarchy na LV – „veď to sa nejako vymaže“ (bez plánu je to riziko).
Nejasné príslušenstvo – parkovacie miesto nie je „automaticky vaše“, musí byť v listinách.
Neexistujúci protokol – spory o poškodenie a energie.
Zle nastavená úschova – peniaze sa uvoľnia skôr, ako máte istotu.

Kúpa nehnuteľnosti je kombinácia:

Ak si nie ste istí, oplatí sa mať aspoň jednorazovú kontrolu zmluvy a LV – je to lacnejšie ako súdny spor.