Krátka odpoveď
Pri kúpe bytu alebo domu nestačí pozrieť len to, či je predávajúci zapísaný ako vlastník. Treba si overiť celý právny stav nehnuteľnosti, bezpečne nastaviť platbu a rátať s tým, že vlastníkom sa kupujúci stáva až povolením vkladu do katastra, nie už podpisom zmluvy.
Najbezpečnejšie nastavenie býva: - riadna kontrola listu vlastníctva a podkladov, - písomná kúpna zmluva s korektnými údajmi, - bezpečný režim platby cez úschovu alebo bankovú vinkuláciu, - jasne nastavené podmienky uvoľnenia kúpnej ceny, - až potom návrh na vklad do katastra.
Čo kontrolovať na liste vlastníctva
Na liste vlastníctva si overte najmä: - časť A: identifikáciu nehnuteľnosti, parcelu, výmeru, druh pozemku, pri dome aj parcelu pod stavbou a prístup, - časť B: kto je vlastník, v akom podiele a či predávajúci naozaj zodpovedá osobe v zmluve, - časť C: záložné práva, vecné bremená, predkupné práva s vecnoprávnymi účinkami a iné ťarchy, - časť D: poznámky o sporoch, exekúciách, neodkladných opatreniach alebo iných rizikách, - plombu: ak je vyznačená, prebieha konanie, ktoré môže meniť právny stav; bez vysvetlenia dôvodu plomby je kúpa riziková.
Pri byte treba navyše skontrolovať aj: - podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, - spoluvlastnícky podiel na pozemku alebo spôsob, akým je vzťah k pozemku vyriešený, - vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a fonde opráv, ak ide o prevod bytu, kde sa táto príloha vyžaduje.
Ako bezpečne nastaviť platbu
Kúpnu cenu neposielajte priamo predávajúcemu len na základe podpisu zmluvy. Bezpečnejšie býva: - notárska úschova, - advokátska úschova, - banková vinkulácia.
V podmienkach uvoľnenia peňazí má byť jasne napísané najmä: - aké listiny sa musia predložiť, - či stačí podanie návrhu na vklad alebo až povolený vklad, - ako sa rieši zamietnutie vkladu, - ako sa rieši existujúca hypotéka predávajúceho.
Ak je na byte alebo dome záložné právo banky, treba mať presne nastavené, čo sa spláca z kúpnej ceny, aké potvrdenie banka vydá a kedy sa zabezpečí výmaz záložného práva.
Vklad do katastra
Vlastníkom sa kupujúci stáva až povolením vkladu. Pri návrhu na vklad treba rátať s tým, že: - bežná lehota na rozhodnutie je spravidla 30 dní, - pri urýchlenom konaní zákon počíta s lehotou 15 dní, - pri niektorých kvalifikovaných listinách, napríklad pri autorizovanej zmluve, môže zákon počítať aj s kratšou rozhodovacou lehotou.
Pri kúpnej zmluve treba myslieť aj na formálne náležitosti. Najmä podpis prevodcu musí byť úradne osvedčený. Bez korektných listín sa katastrálny zápis zbytočne komplikuje alebo zlyhá.
Praktický checklist
Pred podpisom si pripravte aspoň: - aktuálny list vlastníctva, - katastrálnu mapu alebo identifikáciu parciel, - zmluvu s presnou identifikáciou nehnuteľnosti, - podklady k hypotéke alebo iným ťarchám, - potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o nedoplatkoch, ak ide o byt, - návrh na vklad, - protokol o odovzdaní bytu alebo domu s odpočtami energií a stavom meračov.
Právny základ
- Občiansky zákonník
- katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z.
- zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov