Rezervačná zmluva: prečo je to „malý papier“ s veľkým rizikom

Rezervačná zmluva sa často podpisuje rýchlo (obhliadka → „niekto iný to berie“ → podpis). Problém je, že rezervačný poplatok býva vysoký a podmienky vrátenia sú nejasné.

Najčastejší konflikt:

• kupujúci nezíska hypotéku alebo zistí právny problém (ťarcha, spoluvlastníci),

• predávajúci/realitka tvrdí, že rezervačný poplatok prepadá.

Tento článok je praktický prehľad aktualizovaný k 13.01.2026. Pri konkrétnych prípadoch rozhoduje znenie dokumentov.

1) Rezervačná zmluva nie je kúpna zmluva

Rezervácia je „predstupeň“. Typicky má upraviť:

• že nehnuteľnosť sa na určitý čas neponúka iným,

• dokedy sa majú pripraviť a podpísať ďalšie dokumenty,

• čo sa stane s rezervačným poplatkom.

Ak je text nastavený tak, že v praxi už zaväzuje k predaju/kúpe, treba byť extra opatrný (najmä pri sankciách).

2) Rezervačný poplatok: čo si ustrážiť

Kľúčové otázky, na ktoré musí zmluva odpovedať

1. Komu platíte poplatok (predávajúci vs realitka) a na aký účet.

2. Za čo presne poplatok je (rezervácia, provízia, záloha).

3. Kedy sa poplatok vráti (a kedy prepadne).

4. Či sa poplatok započíta do kúpnej ceny.

Bezpečnejšie nastavenie (prakticky)

• Vrátenie poplatku, ak:

• hypotéka nie je schválená (pri preukázateľnej spolupráci kupujúceho),

• vyjde právny problém na LV (ťarchy, exekúcie, nevysporiadané podiely),

• predávajúci odmietne podpísať kúpnu zmluvu podľa dohodnutých parametrov.

• Jasné a krátke lehoty: dokedy sa podpisuje zmluva, dokedy sa rieši úver, dokedy sa dopĺňajú dokumenty.

Tip: poplatok posielajte vždy preukázateľne (bankový prevod), nie v hotovosti.

3) Financovanie hypotékou: dajte to do zmluvy

Ak kupujete na úver, do rezervácie dajte:

• že kúpa je podmienená schválením úveru,

• aké potvrdenie sa považuje za „neschválenie“ (napr. zamietnutie bankou),

• čo je povinnosť kupujúceho (dodať doklady, podať žiadosť v lehote),

• čo je povinnosť predávajúceho (poskytnúť súčinnosť, dokumenty).

Bez toho sa ľahko stane, že ak úver nevyjde, poplatok prepadne „lebo ste si to mali vybaviť“.

4) Čo musí byť jasné ešte pred podpisom

Skontrolujte si minimálne:

• List vlastníctva (LV) – vlastníci, podiely, ťarchy, poznámky.

• Spoluvlastníci – či podpisujú všetci, alebo je potrebná dohoda.

• BSM – či treba podpis manžela/manželky.

• Výška kúpnej ceny a čo je v nej (zariadenie, parkovanie, pivnica).

• Termíny – dokedy sa podpisuje kúpna zmluva, dokedy sa odovzdáva.

5) Najčastejšie chyby (top 7)

1. Podpis bez jasných podmienok vrátenia poplatku.

2. Nejasná definícia „zlyhania kupujúceho“.

3. Neurčené termíny → poplatok prepadne „lebo ste meškali“.

4. Neupravené financovanie hypotékou.

5. Neoverený LV a podiely (spoluvlastníci, BSM).

6. Poplatok platený v hotovosti bez dokladu.

7. Rezervácia „nahor“ bez toho, aby bolo jasné, čo sa podpisuje ďalej.

Zdroje (orientačne)

• Občiansky zákonník (zmluvy, záväzky)

• Katastrálne predpisy (vklad vlastníctva)

Súvisiace ukážky (Q&A)

• Ukážka odpovede: kúpa bytu – checklist

• Ukážka odpovede: zrušenie spoluvlastníctva

Súvisiace články na eSudca.sk

• Kúpna zmluva na byt – checklist

• Nehnuteľnosti a stavebné právo – prehľad