Predaj spoluvlastníckeho podielu na dome alebo pozemku je často „rodinná“ záležitosť – a práve preto býva právne rizikový. Najčastejší problém nie je samotná kúpna zmluva, ale to, že sa podcení predkupné právo a dôkazy o tom, že bol postup dodržaný.
Cieľ tohto článku: ukázať konzervatívny, dôkazne silný postup – tak, aby sa minimalizovalo riziko neskoršieho sporu.
TL;DR
-
Pri podiele na nehnuteľnosti si najprv ujasnite, či sa uplatní predkupné právo spoluvlastníkov (a či neplatí výnimka).
-
Bezpečný postup stojí na jasnej písomnej ponuke a preukázateľnom doručení.
-
Kupujúci by mal žiadať dôkazný balík – inak môže kúpiť podiel s „časovanou bombou“.
-
Ak je situácia konfliktová, zvážte aj alternatívu: Zrušenie spoluvlastníctva (2026)
Ukážka: spoluvl01
Rozhodovací strom: uplatní sa predkupné právo?
-
Predávate spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti? - nie → predkupné právo spoluvlastníkov sa netýka - áno → pokračuj
-
Je prevod v rámci výnimky (napr. blízka osoba) alebo existuje špecifická zmluvná úprava? - áno → aj tak si pripravte dôkazy a overte aktuálne znenie - nie/nevieš → postupuj, akoby predkupné právo platilo
-
Viete identifikovať všetkých spoluvlastníkov a adresy na doručovanie? - áno → pokračuj - nie → najprv si upracte údaje (kataster, komunikácia)
Postup krok za krokom: predávajúci
1) Príprava predaja
-
list vlastníctva, identifikácia podielu,
-
popis nehnuteľnosti,
-
prehľad ťárch a poznámok.
2) Ponuka spoluvlastníkom: obsah
Ponuka by mala obsahovať:
-
kto ponúka a čo (konkrétny podiel),
-
za akú cenu,
-
podmienky (spôsob úhrady, termín zmluvy),
-
dokedy sa majú vyjadriť (primerane; konkrétne lehoty vždy overte podľa aktuálneho znenia).
3) Doručenie: radšej dôkazne silné než „rýchle“
Najčastejší sporový bod je doručenie. Z pohľadu dôkazov je dôležité:
-
preukázateľné doručenie (doručenka, prevzatie, e‑schránka – podľa možností),
-
archivácia obálok, podacích lístkov, potvrdení,
-
evidencia pokusov o doručenie.
4) Reakcie spoluvlastníkov
Evidujte:
-
súhlas/odmietnutie,
-
návrhy na inú cenu,
-
mlčanie (treba vedieť preukázať doručenie ponuky).
5) Kúpna zmluva: vyhlásenia a krytie rizík
Do zmluvy sa typicky oplatí dať:
-
vyhlásenie predávajúceho, že predkupné právo bolo rešpektované (ak sa uplatní),
-
prílohy (dôkazný balík) alebo identifikáciu dokumentov,
-
zodpovednosť predávajúceho, ak sa ukáže problém (podľa dohody).
Pomôže checklist: Kúpna zmluva na byt – checklist (2026)
6) Kataster
Ukážka: kupazml01
Postup kupujúceho (due diligence pre podiel)
-
Vyžiadajte LV + mapu + informáciu o ťarchách.
-
Vyžiadajte dôkazný balík k predkupnému právu (ponuky + doručenky + reakcie).
-
Skontrolujte, či cena a podmienky v ponuke spoluvlastníkom zodpovedajú tomu, čo kupujete vy.
-
Dajte do zmluvy vyhlásenia a zodpovednosť predávajúceho.
Čo je dobré mať v „dôkaznom balíku“
| Dokument | Na čo slúži | Pre koho je kritický |
|---|---|---|
| Ponuka spoluvlastníkom | preukázanie obsahu ponuky | predávajúci aj kupujúci |
| Doručenky/podacie lístky | preukázanie doručenia | predávajúci |
| Reakcie spoluvlastníkov | preukázanie odmietnutia/súhlasu | predávajúci |
| Kúpna zmluva + prílohy | prevod a krytie rizík | kupujúci |
Najčastejšie chyby
-
ponuka je neurčitá (bez ceny a podmienok),
-
ponuka sa pošle, ale bez dôkazu doručenia,
-
predávajúci dá spoluvlastníkom iné podmienky, než kupujúcemu,
-
kupujúci kúpi podiel bez due diligence.
Aktualizované k dátumu
Aktualizované k 17.01.2026.
Právne upozornenie
Tento článok je informatívny. Predkupné právo a výnimky závisia od konkrétneho typu prevodu, okruhu osôb a aktuálneho znenia predpisov.