Prečo sa ľudia hádajú pri nájme bytu (a ako tomu predísť)

Nájom bytu vyzerá jednoducho: „zaplatím, bývam“. V realite však spory najčastejšie vzniknú kvôli:

• energiám a vyúčtovaniu (čo je v nájme a čo sa dopláca),

• stavu bytu pri prevzatí a odovzdaní,

• kaucie (kedy sa vracia a za čo sa strháva),

• výpovedi a doručeniu,

• ústnym dohodám („to tam nechajte“, „pes nevadí“, „posledný mesiac z kaucie“).

Ak chcete pokojný nájom, potrebujete: zmluvu + protokol + dôkazy.

1) Čo má byť v nájomnej zmluve (minimum)

Odporúčame, aby zmluva mala jasne:

• identifikáciu strán (prenajímateľ/nájomca),

• identifikáciu bytu + príslušenstva (pivnica, parking),

• dobu nájmu (určitá/neuročitá) a účel (bývanie),

• výšku nájomného a dátum splatnosti,

• spôsob platby (účet, variabilný symbol),

• pravidlá energií a služieb,

• kauciu (výška, použitie, vrátenie),

• pravidlá opráv a údržby (kto rieši drobné opravy),

• zákaz/limit podnájmu (ak ho chcete),

• pravidlá ukončenia nájmu a doručovania.

2) Energie a služby: najčastejší zdroj konfliktu

Praktické otázky, ktoré si zodpovedzte v texte:

• Je v cene nájmu zahrnuté „všetko“, alebo sú zálohy?

• Ako sa robí vyúčtovanie (kedy, podľa čoho)?

• Kto prepisuje elektrinu/plyn a kto je zmluvná strana u dodávateľa?

• Čo sa deje, keď nájomca mešká so zálohami?

Tip: čím jednoduchšie a merateľnejšie pravidlá, tým menej sporov.

3) Kaucia: nastavte ju tak, aby bola fér a predvídateľná

Kaucia sa v praxi používa na:

• dlhy na nájomnom alebo energiách,

• škody na vybavení,

• náklady spojené s uvedením bytu do pôvodného stavu.

Do zmluvy odporúčame dať:

• kedy sa kaucia vracia (napr. do X dní po odovzdaní a vyúčtovaní),

• že sa vracia po odpočítaní preukázaných škôd a dlhov,

• či je možné započítať posledný mesiac (ak nie, napísať to jasne).

4) Odovzdávací protokol: najdôležitejší papier po zmluve

Odovzdávací protokol je najlacnejšia poistka. Dajte doň:

• dátum a čas odovzdania,

• stavy meračov (voda/plyn/elektrina),

• zoznam kľúčov,

• zoznam vybavenia (spotrebiče, nábytok) + stav,

• vady a poškodenia,

• fotodokumentáciu (aspoň základ).

Bez protokolu sa v spore často nevie preukázať, či bola škoda „predtým“ alebo „počas nájmu“.

5) Domáce zvieratá, fajčenie, návštevy: radšej jasne než „nejako“

Ak sú pre vás dôležité pravidlá (zvieratá, fajčenie, hlučné návštevy), riešte ich:

• v zmluve alebo dodatku,

• konkrétne (čo je dovolené, čo nie),

• s následkami pri porušení (napr. možnosť výpovede podľa zmluvy).

6) Najčastejšie chyby

1. Zmluva bez energií a vyúčtovania.

2. Kaucia bez pravidiel vrátenia.

3. Žiadny protokol a fotky.

4. Ústne dohody bez písomného potvrdenia.

5. Nejasné ukončenie nájmu a doručovanie výpovede.

Aktualizované k dátumu

Praktický prehľad aktualizovaný k 13.01.2026.

Zdroje (orientačne)

• Občiansky zákonník (nájom bytu)

Súvisiace články na eSudca.sk

• Výpoveď z nájmu bytu – prakticky

• Kúpa bytu/domu – checklist

• Ukážka odpovede: nájom bytu

• Nehnuteľnosti a stavebné právo – prehľad