Základné pravidlo: 5-ročný časový test

Príjem z predaja nehnuteľnosti (byt, dom, pozemok) je oslobodený od dane z príjmu, ak uplynulo aspoň 5 rokov od jej nadobudnutia do dňa predaja.

Ak je príjem oslobodený, spravidla z tohto predaja nevzniká daň z príjmu ani povinnosť zdravotného poistenia. Pri zdaniteľnom príjme sa okrem dane často rieši aj zdravotné poistenie v ročnom zúčtovaní – pravidlá sa môžu meniť, preto odporúčame overiť aktuálne podmienky.

Dedenie v priamom rade - výhodnejšie pravidlá

Kto je priamy dedič

Do priameho radu patria:

• Potomkovia: deti, vnuci, pravnuci

• Predkovia: rodičia, starí rodičia, prastarí rodičia

Pozor: Manžel/manželka nie je „priamy rad“, ale zákon o dani z príjmov pri oslobodení rieši osobitne aj nadobudnutie medzi manželmi.

Ako sa počíta 5-ročná lehota

Pri dedení v priamom rade sa do 5-ročnej lehoty započítava aj doba vlastníctva poručiteľa (zosnulého).

Príklad 1 - oslobodenie:

• Otec kúpil byt v roku 2019 (vlastnil 4 roky)

• Zomrel v roku 2023, byt zdedil syn

• Syn predal byt v roku 2025 (vlastnil 2 roky)

• Celková doba: 6 rokov → oslobodené od dane

Príklad 2 - zdanenie:

• Matka kúpila dom v roku 2022 (vlastnila 2 roky)

• Zomrela v roku 2024, dom zdedila dcéra

• Dcéra predala dom v roku 2025 (vlastnila 1 rok)

• Celková doba: 3 roky → podlieha zdaneniu

Postupné dedenie

Ak nehnuteľnosť postupne dedili viacerí príbuzní v priamom rade, započítavajú sa všetky doby vlastníctva.

Príklad:

• Starý otec kúpil chatu v roku 2015 (vlastnil 5 rokov)

• Zomrel v roku 2020, chatu zdedil otec (vlastnil 3 roky)

• Otec zomrel v roku 2023, chatu zdedil vnuk

• Vnuk predal chatu v roku 2024 (vlastnil 1 rok)

• Celková doba: 9 rokov → oslobodené od dane

Dedenie v nepriamom rade - prísnejšie pravidlá

Kto je nepriamy dedič

Do nepriameho radu patria všetci ostatní:

• Súrodenci (brat, sestra)

• Teta, ujo

• Bratranci, sesternice

• Nesvorní partneri

• Iné osoby (priatelia, známi)

Ako sa počíta lehota

Pri dedení v nepriamom rade sa doba vlastníctva poručiteľa NEZAPOČÍTAVA. Lehota 5 rokov sa počíta až od nadobudnutia dedičom.

Príklad:

• Ujo vlastnil chatu 20 rokov

• Zomrel, chatu zdedil synovec

• Synovec predal chatu po 3 rokoch

• Doba vlastníctva: len 3 roky → podlieha zdaneniu

Darovanie nehnuteľnosti

Darovanie od príbuzného v priamom rade

Platia rovnaké pravidlá ako pri dedení v priamom rade - započítava sa doba vlastníctva darcu.

Príklad:

• Otec kúpil byt v roku 2018 (vlastnil 6 rokov)

• V roku 2024 daroval byt dcére

• Dcéra predala byt v roku 2025 (vlastnila 1 rok)

• Celková doba: 7 rokov → oslobodené od dane

Darovanie od inej osoby

Doba vlastníctva darcu sa nezapočítava. Obdarovaný musí vlastniť nehnuteľnosť minimálne 5 rokov.

Výpočet dane pri zdaniteľnom predaji

Základ dane

Daň sa nepočíta z celej predajnej ceny, ale z rozdielu:

Základ dane = Predajná cena - Nadobúdacia cena (výdavok)

Čo je nadobúdacia cena

Sadzba dane závisí od výšky základu dane a aktuálneho znenia zákona (existuje nižšia a vyššia sadzba; hranice sa môžu meniť podľa roka).

Zdravotné poistenie (ročné zúčtovanie)

Pri zdaniteľnom predaji môže vzniknúť povinnosť zdravotného poistenia v ročnom zúčtovaní. Presné pravidlá a výnimky sa v čase menia (a závisia aj od typu príjmu), preto odporúčame overiť si aktuálny postup u poisťovne alebo odborníka.

Príklad výpočtu

Situácia:

• Zdedený byt (všeobecná cena v dedičstve): 80 000 €

• Predajná cena: 120 000 €

• Vlastníctvo: 3 roky (nepriamy dedič)

Výpočet:

• Základ dane: 120 000 € - 80 000 € = 40 000 €

• Daň z príjmu: podľa aktuálnej sadzby a hraníc pre daný rok

• Zdravotné poistenie: podľa pravidiel ročného zúčtovania (ak sa uplatní)

Dôležité termíny a povinnosti

Deň nadobudnutia pri dedení

Za deň nadobudnutia sa považuje deň smrti poručiteľa, nie deň zápisu do katastra.

Daňové priznanie

Ak príjem podlieha zdaneniu, musíte podať daňové priznanie typ B do 31. marca nasledujúceho roka.

Výnimky a špeciálne prípady

Obchodný majetok

POZOR: Oslobodenie po 5 rokoch sa NEVZŤAHUJE na nehnuteľnosť, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku (SZČO, firma).

Pre obchodný majetok platí lehota 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku.

Trvalý pobyt

Od roku 2011 neplatí pravidlo o oslobodení pri trvalom pobyte 2 roky pred predajom. Platí len časový test 5 rokov.

BSM - bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Pri predaji nehnuteľnosti v BSM sa lehota počíta od nadobudnutia do BSM, nie od rozvodu či vysporiadania.

Často kladené otázky

Zdedil som byt po babke, ktorá ho vlastnila 30 rokov. Musím platiť daň?

Ak ste vnuk (priamy dedič), doba vlastníctva babky sa započítava. Po 30 rokoch je príjem jednoznačne oslobodený.

Zdedila som chatu po tete. Ako sa počíta lehota?

Teta je nepriamy príbuzný. Lehota 5 rokov sa počíta až od vášho nadobudnutia (dňa smrti tety).

Otec mi daroval pozemok, ktorý vlastnil 10 rokov. Môžem ho hneď predať?

Áno, bez dane. Pri darovaní v priamom rade sa započítava doba vlastníctva darcu.

Ako zistím všeobecnú cenu z dedičského konania?

Je uvedená v uznesení o dedičstve od notára. Ak ju nemáte, požiadajte o odpis na súde.

Musím podať daňové priznanie, ak je príjem oslobodený?

Ak máte v roku iba oslobodené príjmy a nevznikla vám iná povinnosť podať daňové priznanie, spravidla ho nepodávate. Ak však máte aj iné zdaniteľné príjmy alebo špecifické povinnosti, situácia sa môže líšiť – odporúčame overiť podľa pravidiel pre konkrétny rok.

Predávam zdedený byt, ale cena je nižšia ako v dedičstve. Platím daň?

Nie. Ak je predajná cena nižšia ako nadobúdacia (všeobecná cena z dedičstva), nevzniká základ dane.

Praktické tipy

1. Uchovajte dokumenty - uznesenie o dedičstve, kúpne zmluvy, faktúry za rekonštrukcie

2. Počítajte správne - overte si, kto je priamy a kto nepriamy príbuzný

3. Konzultujte s odborníkom - pri komplikovaných prípadoch

4. Sledujte termíny - daňové priznanie do 31. marca

Zhrnutie

Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti rozhoduje:

Aktualizované k dátumu

Prehľad aktualizovaný k 14.01.2026. Pri sadzbách, hraniciach a poistnom vždy rozhoduje aktuálne znenie právnych predpisov pre konkrétny rok.

Zdroje (orientačne)

• Zákon o dani z príjmov (595/2003 Z. z.), najmä oslobodenia pri predaji nehnuteľnosti – Slov-lex

• Finančná správa SR (praktické usmernenia k dani z príjmu)