Krátka odpoveď
Výpoveď nájmu bytu musí byť písomná a musí byť riadne doručená druhej strane. Najprv však treba určiť, v akom režime nájom beží:
- bežný nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka,
- alebo krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z.
To je kľúčové, lebo podmienky výpovede, dôvody aj obsah výpovede sa líšia.
Ak ide o bežný nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka
Pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka platí:
- nájom zaniká písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou,
- výpovedná lehota je 3 mesiace,
- začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede nájomcovi.
Prenajímateľ môže dať výpoveď len zo zákonných dôvodov podľa § 711 ods. 1. Dôvod musí byť vo výpovedi skutkovo opísaný tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Pri dôvodoch podľa § 711 ods. 1 písm. b), e) a f) musí prenajímateľ k výpovedi priložiť aj listinu, ktorá dôvod preukazuje.
Pri neplatení nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu viac ako 3 mesiace treba myslieť aj na to, že ak nájomca ku dňu doručenia výpovede preukáže hmotnú núdzu z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov. Ak v tejto lehote dlh uhradí alebo sa písomne dohodne na jeho splatení, dôvod výpovede zaniká.
Nájomca môže neplatnosť výpovede uplatniť na súde do 3 mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Ak žalobu podá včas, účinky výpovede nastanú až po právoplatnosti rozsudku, ktorým súd jeho návrh zamietne.
Ak ide o krátkodobý nájom bytu
Pri krátkodobom nájme bytu treba najprv pozrieť zmluvu a zákon č. 98/2014 Z. z. Tento režim má vlastné podmienky a osobitné dôvody skončenia. Nestačí automaticky preberať pravidlá z Občianskeho zákonníka, ak zmluva beží ako krátkodobý nájom.
Čo má byť vo výpovedi
Bez ohľadu na režim by vo výpovedi malo byť aspoň:
- kto ju dáva a komu je adresovaná,
- presná identifikácia bytu a nájomnej zmluvy,
- jasné vyhlásenie, že ide o výpoveď nájmu bytu,
- pri výpovedi prenajímateľa podľa Občianskeho zákonníka presný a skutkovo opísaný zákonný dôvod,
- dátum a podpis.
Ako doručovať
Najbezpečnejšie je doručovať tak, aby ste vedeli preukázať:
- komu bola výpoveď zaslaná,
- kedy bola doručená,
- aký bol jej obsah.
Prakticky to býva osobné doručenie s potvrdením prevzatia alebo doporučená zásielka. Pri spore býva doručenie jedna z najdôležitejších tém.
Na čo si dať pozor
Prenajímateľ:
- nech si najprv overí správny právny režim,
- nech použije presný zákonný dôvod, ak ho zákon vyžaduje,
- nech priloží listiny tam, kde to zákon vyžaduje,
- nech vie preukázať doručenie.
Nájomca:
- nech si po doručení hneď skontroluje dôvod a dátumy,
- nech neprehliadne 3-mesačnú lehotu na žalobu o neplatnosť výpovede,
- nech si odloží obálku, doručenku a samotnú výpoveď.
Právny základ
- § 710 a § 711 Občianskeho zákonníka
- Otvoriť 40/1964 na Slov-Lex